Unter anderem wegen sehr niedriger Zinsen möchten immer mehr Anleger ihr Geld in Immobilien investieren. Sowohl Häuser als auch Wohnungen halten ihren Wert nicht nur, sondern haben vielerorts ihren Wert sogar beträchtlich gesteigert. Wer das Objekt vermietet, enthält ebenfalls eine attraktive Rendite – wenn er gewisse Dinge beachtet und mit Bedacht kauft.
Vermietung: Diese Faktoren wirken sich auf die Rendite aus
Soll die Immobilie vermietet werden, muss das Verhältnis zwischen dem initialen Preis für die Immobilie und der Miete pro Jahr stimmen. Voraussetzung dafür: Der Kaufpreis sollte den marktüblichen Preis im Hinblick auf Standort, Lage und Ausstattung nicht überschreiten.
Zu den konkreten Anschaffungskosten zählt nicht nur der einmalige Kaufpreis, sondern auch Nebenkosten wie Steuern, Kosten für den Notar und für die Versicherungen. Diese Kosten müssen berücksichtigt werden, um die anfallenden Mieten zu kalkulieren. Manche Nebenkosten lassen sich an die Mieter weitergeben, aber nicht alle.
Gerade bei Kapitalanlagen zum Vermieten spielt die Frage den Verwaltungskosten eine tragende Rolle. Übernimmt der Käufer diese selbst? Soll es einen Hausmeister geben oder eine Hausverwaltung, die sich um alles kümmert?
Welche Kosten eine Rolle spielen
Unabhängig davon, ob das Objekt selbst bewohnt oder lieber vermietet werden soll, spielt die Frage nach der Nutzungsdauer eine Rolle. Kann der Käufer überhaupt schon sagen, wie lange er die Immobilie nutzen wird?
In diesem Kontext gilt es auch zu klären, ob die Investition an einem bestimmten Zeitpunkt x abgeschlossen sein wird. Eventuell wird die Immobilie dann verkauft. Ist der Restwert hoch, umso besser.
Der finanzielle Aufwand für die Erhaltung der Immobilie ist ebenfalls ausschlaggebend für die Frage nach der Rendite. Die Höhe des Hausgelds wirkt sich direkt auf den Gewinn aus Mieteinnahmen oder einem späteren Verkauf aus.
An dieser Stelle wird unterschieden zwischen eigenen Rücklagen für eventuelle Reparaturen in der Wohnung und Rücklagen, die von der Eigentümergemeinschaft Monat für Monat zurückgelegt werden – diese entfallen, wenn es sich um ein Einfamilienhaus handelt.
Niedrige Zinsen und fairer Kaufpreis zahlen sich aus
Wer gerne wissen möchte, welche Rendite bei einem gekauften Objekt tatsächlich anfällt, kann sich das mehr oder weniger exakt ausrechnen.
Zum Kaufpreis hinzugerechnet werden die Grunderwerbsteuer, die Kosten für den Notar, für den Eintrags in Grundbuch und die Kosten für den Makler. Daraus ergeben sich die Kaufnebenkosten.
Die Nebenkosten und der Kaufpreis ergeben zusammen die Gesamtkosten, welche dem Eigenkapital des Käufers gegenüberstehen. Die Differenz zwischen den beiden Summen muss durch ein Darlehen finanziert werden.
Ob sich das lohnt, hängt wiederum von den Einnahmen durch Mieten oder die Ersparnis der selbst zu zahlenden Miete sowie des Wiederverkaufswert ab. Außerdem spielen die Kosten für das Darlehen eine Rolle: Die Zinsen sind derzeit niedrig, weshalb die Kosten für die Finanzierung relativ gering bleiben – verglichen mit den Zinsen von vor ein paar Jahren.
Wertentwicklung: Niemand kann in die Zukunft sehen
Natürlich kann niemand sagen, wie sich der Wert einer Immobilie an einem bestimmten Standort entwickeln wird. Da Wohnen derzeit immer teurer und Wohnraum knapper wird, gibt es allerdings positive Prognosen. Wie hoch die Rendite für Anleger ist, hängt maßgeblich von dieser Entwicklung ab. Über die Jahrzehnte verändert sich nicht nur der Wert einer genutzten Immobilie, sondern auch die Mieten und die Nebenkosten variieren – gleiches gilt für die Kaufpreise in der jeweiligen Region.
Handelt es sich um einen sogenannten „Boom“, sind die Verkaufspreise schneller gestiegen als die Mieten. In dem Fall lohnt es sich eher, eine Immobilie zu verkaufen, als eine zu kaufen. Hält der Boom noch länger an, kann sich die sofortige Investition trotzdem bezahlt machen, weil das Haus oder die Wohnung in einigen Jahren ein Vielfaches wert ist und man trotzdem die Mieten eingenommen hat.
Meistens gehen zuerst die Preise für Immobilien zurück, bevor die Mieten sinken. Weil dieser Effekt verzögert auftritt, gehen viele Anleger das Risiko ein, eine teure Immobilie zu kaufen. In diesem Fall muss der Markt sehr genau beobachtet werden, damit das Objekt frühzeitig wieder verkauft wird, falls ein Wertverfall droht.
Hoher Wiederverkaufswert – hohe Rendite
Die Renditen sind hoch, wenn der Verkaufswert einer Immobilie mit den Jahren steigt. Das ist eher gegeben, wenn man in eine hochwertige Immobilie in beliebter Lage mit gehobener Ausstattung investiert.
Wer nur wenig Eigenkapital mitbringt, für den kann sich der Kauf trotzdem auszahlen, wenn er das Objekt einige Jahre vermietet und das Objekt später für mehr verkauft, als er selbst bezahlt hat.
Dies Rechnung geht nur auf, wenn die Zinsen niedrig und die Konditionen bei der Bank günstig sind. Wichtig ist bei dieser Strategie, dass man die Tilgungen variieren kann, falls der Anleger aus dem Projekt aussteigen möchte, indem er sofort verkauft und das Darlehen tilgt.