Wer eine Wohnung kauft oder erbt, darin aber nicht einzieht, steht vor einer wichtigen Entscheidung: verkaufen oder vermieten? Fällt die Wahl schwer? Sie übers Knie zu brechen, empfiehlt sich nicht. Stattdessen ergibt es Sinn, sich die zwei Varianten genau anzuschauen. Beide bringen Vorteile, aber auch so manche Schwierigkeit mit sich.
Warum sich eine leere Wohnung nicht lohnt
Oft grübeln Eigentümer lange über der Frage, ob sie eine Wohnung verkaufen oder vermieten sollen. Bleibt diese inzwischen leer, geht Geld verloren – oder? Nicht unbedingt, denn Leerstand senkt die Steuer. Wer einen Antrag ans zuständige Finanzamt stellt, spart einen Teil der Grundsteuer des Vorjahres ein.
Manch ein Wohnungseigentümer macht sich diesen Umstand zunutze. Eine Wohnung über Monate oder Jahre bewusst dem Markt zu entziehen, ist jedoch strafbar. Viele Städte gehen inzwischen rechtlich dagegen vor.
Verkaufen oder vermieten – die richtige Wahl treffen
Eine dauerhaft leere Wohnung kann empfindliche Strafen nach sich ziehen. Bußgelder im sechsstelligen Bereich drohen. Daher überlegen die Eigentümer zeitnah, ob sie ihre Wohnung verkaufen oder vermieten.
Wann lohnt sich der Verkauf?
Eine Wohnung in Städten mit großer Nachfrage verkaufen –eine clevere Idee. „Frankfurt am Main zählt zu den dynamischsten Immobilienmärkten in Deutschland“, sagt Serdar Yildirim, Geschäftsführer von Dornbusch Immobilien, auf Businesstalk am Ku’damm. „Egal ob Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser oder Mehrfamilienhäuser – in Frankfurt gibt es für nahezu jede Immobilie den passenden Käufer“. Vor dem Verkauf lohnt jedoch eine professionelle Immobilienbewertung – egal in welcher Stadt.
Interessieren sich viele potenzielle Käufer für eine Eigentumswohnung, winkt ein hoher Verkaufspreis. Diesen nutzen die Eigentümer, um sich lang gehegte Träume zu erfüllen. Ebenfalls kommt der Geldsegen infrage, um einen Kredit abzubezahlen.
Zudem lohnt es, eine Wohnung zu verkaufen, wenn die Eigentümer:
- sie selbst auch später nicht nutzen möchten,
- den Verpflichtungen eines Vermieters nicht nachkommen können oder wollen,
- eine mögliche Schuld, die noch auf der Wohnung liegt, nicht abzahlen können oder
- die Instandsetzung langfristig nicht bezahlen können.
Befindet sich die Wohnung in einer Gegend mit niedrigen Mietpreisen, ergibt ein Verkauf ebenfalls mehr Sinn. Gleiches gilt bei einer wenig gefragten Wohnungslage. Sie macht es schließlich schwierig, Mieter zu finden.
Eine geerbte Wohnung verkaufen – oft die letzte Lösung
Eine Wohnung zu erben, hört sich im ersten Moment nach einem Glücksfall an. Allerdings kann der vermeintliche Segen Schwierigkeiten mit sich bringen. Diese drohen insbesondere dann, wenn sich mehrere Personen das Erbe teilen.
Streitigkeiten rund um eine geerbte Wohnung sind in einer Erbengemeinschaft keine Seltenheit:
- Einer möchte sie verkaufen.
- Der nächste denkt ans Vermieten.
- Und keiner kann den anderen auszahlen.
Ohne eine Einigung in Sicht ist der Wohnungsverkauf der letzte Ausweg. Die Erben verkaufen die Wohnung gemeinsam und teilen den Erlös gerecht unter sich auf.
Achtung: Spekulationssteuer kann Verkaufsgewinn schmälern
Entsteht beim Verkauf einer Wohnung ein Gewinn, droht in manchem Fall die Spekulationssteuer. In welcher Höhe sie anfällt, hängt vom persönlichen Steuersatz der Verkäufer ab. Ein Ärgernis, denn die Steuer schmälert ihren Gesamtgewinn aus dem Wohnungsverkauf.
Ein kleiner Lichtblick: Es gibt mehrere Möglichkeiten, um der Spekulationssteuer zu entgehen. Liegen zwischen Kauf und Verkauf einer Wohnung zehn Jahre, fällt sie nicht an.
Ebenso umgehen Wohnungseigentümer die Steuer, wenn sie selbst in die Wohnung einziehen. Wohnen sie mindestens zwei Jahre vor dem Verkauf sowie im Verkaufsjahr darin, ist der Erlös spekulationssteuerfrei.
Info: Bewohnen erwachsene Kinder der Eigentümer die Wohnung, gilt das nicht als Eigennutzung. Gleiches trifft auf die eigenen Eltern oder andere nahe Verwandte zu. |
Wer eine Wohnung erbt, entgeht der Spekulationssteuer meist. Der Grund: Erben gelten als Rechtsnachfolger. Wichtig ist jedoch, wann die Wohnung in den Besitz des Verstorbenen überging.
Unterschrieb dieser vor mehr als zehn Jahren den Kaufvertrag, atmen die Erben auf. Sie können die Wohnung steuerfrei verkaufen, ohne eine Spekulationsfrist abzuwarten.
Wann lohnt sich die Vermietung?
Eine Wohnung zu vermieten ergibt Sinn, wenn sie sich in einer gefragten Lage befindet. Die Chance, schnell Mieter zu finden, erhöht sich dadurch.
Ebenso lohnt sich das Vermieten, wenn Eigentümer einen dauerhaften Mieterlös dem einmaligen Geldsegen aus dem Verkauf vorziehen.
Wer eine Wohnung vermietet, profitiert von:
- bereits vorhandenen Erfahrungen als Vermieter,
- ausreichend Zeit, sich um die Belange der Mieter zu kümmern und
- genug Geld, um die Instandsetzung der Wohnung zu bezahlen.
Tipp: Eine Wohnung zu vermieten statt zu verkaufen ergibt Sinn, wenn konkrete Zukunftspläne noch nicht feststehen. Denken die Eigentümer etwa darüber nach, später selbst einzuziehen, ist deren Vermietung sinnvoll. Sie bleibt dadurch im Besitz, steht aber nicht leer. |
Was gegen das Vermieten einer Wohnung spricht
Eine Wohnung zu vermieten, bedeutet Arbeit. Die Miete zu berechnen und anzupassen, gehört ebenso dazu, wie sich den Beschwerden der Mieter widmen. Geht etwas kaputt, organisiert meist der Vermieter die Reparatur.
Wer sich diese Fülle an Aufgaben nicht zutraut, sollte die Wohnung verkaufen. Die Lösung ergibt ebenfalls Sinn, wenn es an Erspartem fehlt. Bringen mögliche Mietausfälle die Wohnungseigentümer in eine finanzielle Bredouille, sollten sie über den Wohnungsverkauf nachdenken.
Ein ähnlicher Grund, der gegen eine Vermietung spricht: die Angst vor Mietnomaden.
Fazit
Sollen Eigentümer eine nicht genutzte Wohnung verkaufen oder vermieten? Diese Frage bereitet vielen Kopfzerbrechen. Sinn ergibt es, die Vorteile, aber auch die Schwierigkeiten beider Varianten in Ruhe zu vergleichen. Jedoch sollte nicht zu viel Zeit vergehen, denn bei einem dauerhaften Wohnungsleerstand drohen Strafen.